Объём отечественного рынка ЗПИФов недвижимости по итогам 2025 года может превысить 1 трлн рублей — и это не просто цифры, а отражение растущего интереса к надёжным активам с предсказуемой доходностью. В этом контексте моё внимание привлёк фонд «Свой Капитал — Коммерческая недвижимость» от IDF Eurasia, который торгуется на бирже под тикером RU000A10CKQ9, и который структурирован весьма интересным образом.
Что в нём особенного?
Прежде всего — подход к формированию портфеля. Вместо традиционно размытой диверсификации предлагается конкретный актив: 15-й этаж башни Space в бизнес-центре ICITY (Москва-Сити) площадью 1789 м² + 14 машино-мест, с планами реализации этого объекта на горизонте ближайших 12 месяцев!
Именно поэтому выплата дохода пайщикам фонда предполагается после реализации объекта!
Откуда взяться дисконту, спросите вы? Прежде всего, тут нужно отметить дефицит предложения вакантных помещений класса А в районе «Большого Сити», и на этом фоне ставки аренды показали активный рост, особенно премиальных офисов в востребованных деловых локациях.
Но самое интригующее — это история приобретения. Вдумайтесь только: офисная недвижимость премиум-класса на 15-м этаже башни ICITY, расположенная в самом сердце деловой жизни столицы, была куплена с дисконтом в 32% к рыночной цене! Как вы понимаете, такие возможности возникают редко — только в тех случаях, когда у продавца возникает острая необходимость в ликвидности, и тут прям как по любимому завету Уоррена Баффетта: покупай, когда дёшево:
Конечно же, такой подход не может не нравиться, поскольку я и сам стремлюсь покупать активы на фондовом рынке значительно дешевле их справедливой стоимости, чтобы в будущем получить щедрый апсайд и приемлемый запас надёжности.
Запланированная реализация актива через 12 месяцев при потенциальной доходности свыше 25% выглядит реалистичной: спрос на подобные объекты не ослабевает, а изначальный дисконт создаёт комфортный буфер.
В конечном счёте мы получаем сочетание консервативности и потенциала роста — редкий баланс в мире инвестиций!
Рынок коммерческой недвижимости демонстрирует удивительную устойчивость. В отличие от жилого сегмента, он продолжает расти даже в периоды жёсткой денежно-кредитной политики ЦБ. Причина проста: качественная офисная площадь в востребованных локациях становится всё более редким товаром:
Дефицит свободных помещений в Москва-Сити уже стал притчей во языцех, и многие успешные компании готовы платить высокие арендные ставки, лишь бы закрепиться в престижном деловом кластере. И все факты указывают на то, что это не временный всплеск, а скорее долгосрочный тренд, начавшийся ещё в 2024 году и лишь усиливающийся сегодня.
ЗПИФ «Свой Капитал — Коммерческая недвижимость» (RU000A10CKQ9) уже доступен для торговли в приложениях крупнейших брокеров, за исключением Т-Инвестиций. Правда, единственный недостаток заключается в том, что паи фонда доступны только квалифицированным инвесторам. Но уж таковы законы, что поделать.
Презентация
Ставьте лайк под этим постом, если вы дочитали его до конца и для вас он оказался действительно полезным и интересным.
С уважением, Юрий Козлов
©Инвестируй или проиграешь